Glossário

A Norma de Avaliações estabelece definições para um melhor entendimento das atividades, quais sejam:

• Amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.
• Amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma amostra.
• Aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
• Área total de construção: Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a NBR 12721.
• Área útil da unidade: Área real privativa, definida na NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização.
• Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
• Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio.
• Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
• BDI: Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção.
• Campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo
• Códigos alocados: Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis.
• Custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.
• Custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem.
• Custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.
• Custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
• Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.
• Custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando.
• Dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.
• Dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos, entre outros.
• Depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:
• Depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
• Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
• Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
• Obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.
• Empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de base imobiliária (ex.: hotel, “shopping center”, parques temáticos), industrial ou rural.
• Engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens.
• Engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de custos de bens e serviços.
• Engenharia econômica: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à análise e avaliação técnico-econômica de empreendimentos.
• Engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais.
• Engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA.
• Edifício: Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.
• Equipamento comunitário: Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade.
• Entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA.
• Estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção.
• Fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um).
• Fração ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação.
• Frente projetada: Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva.
• Frente real: Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.
• Frente de referência: Frente da situação paradigma adotada.
• Gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.
• Hipótese nula em um modelo de regressão: Hipótese de que uma ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão não é importante para explicar a variação do fenômeno, a um nível de significância pré-estabelecido.
• Homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.
• Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
• Inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra.
• Infra-estrutura: Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas, sociais ou à utilização de um bem.
• Idade aparente: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros.
• Imóvel de referência: Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando.
• Imóvel paradigma: Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação.
• Imóvel urbano: Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei.
• Infra-estrutura básica: Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso.
• Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta norma, para avaliar o bem.
• Liqüidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.
• Lote: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.
• Loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
• Luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial.
• Modelo de regressão: Modelo utilizado para representar determinado fenômeno, com base numa amostra, considerando-se as diversas características influenciantes.
• Nível de significância: Probabilidade de rejeitar a hipótese nula, quando ela for verdadeira.
• Outlier: Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do modelo analisado.
• Parecer técnico: Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
• Perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.
• Pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado.
• População: Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.
• Preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
• Padrão construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção.
• Planta de valores: Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.
• Pólo de influência: Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida de sua proximidade.
• Ponto comercial: Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial.
• Ponto influenciante: Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.
• Profundidade equivalente: Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal.
• Quota parte: Valor atribuído a uma fração ideal.
• Situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem.
• Tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando.
• Testada: Medida da frente.
• Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
• Valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.
• Variáveis-chave: Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação do valor do imóvel.
• Variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação.
• Variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo).
• Variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem).
• Variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes.
• Variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.
• Variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência.
• Vício: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor.
• Vício construtivo: Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução.
• Vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem.
• Vida remanescente: Vida útil que resta a um bem.
• Vistoria: Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.
• Vocação do imóvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.
• Unidade imobiliária padronizada: Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas.